В народе уже много лет гуляет байка о том, что
девелоперы имеют баснословный доход, что с каждого
проданного квадратного метра они кладут себе в
карман 2-3 его стоимости. Кто-то даже приводит
конкретные цифры. Мол, себестоимость метра $1,5
тыс., а продаем мы никак не меньше 4,5-5
тыс.дол.
Откуда берутся конкретно эти цифры, какие
"аналитики" их выдумали, я не знаю. Но могу
предположить, что эти самые так называемые
"эксперты" берут за основу стоимость
строительно-монтажных работ (СМР), совсем забывая
о таком понятии, как инвестиционная себестоимость,
рассказал I-Business Владимир Воронин, президент
Финансово-строительной корпорации "Лидер".
Если говорить о стоимости СМР, то она
действительно более или мене соответствует этим
1,5 тыс. дол. Причем СМР не сильно зависит от
того, где строить, в Москве и Подмосковье. Для
эконом-класса сегодня это примерно 32 тыс. рублей
за метр. В "бизнесе" - около 40 тыс. рублей. А вот
по элитному жилью сказать сложно. Там
себестоимость строительства может быть абсолютно
любой величины. Никто не запрещает, например,
покрыть стены золотом. Ну а если серьезно, то на
сегодняшний день в среднем это где-то 75-90 тыс.
рублей за квадратный метр. Тут стоит оговориться,
что это именно сегодняшний порядок цен. Достаточно
небольшого изменения стоимости бетона и арматуры,
и все эти средние цены сразу же изменятся.
Что же касается инвестиционной себестоимости, то
здесь все гораздо сложнее. Если бы у меня спросили
год-полтора назад, то я бы мог дать ответ на этот
вопрос. Сегодня инвестиционную стоимость оценивать
вообще нельзя. Просто потому, что в Москве сегодня
ничего не строится, это не тот город, на примере
которого можно приводить какие-либо цифры.
Поэтому обойдемся без конкретики, просто обрисую,
из чего раньше складывалась инвестиционная
себестоимость. Во-первых, это земля. В стоимости
каждого квадратного метра затраты на приобретение
земельного участка составляют 700-1000 дол., в
зависимости от места. Во-вторых, СМР. Это еще плюс
1-1,5 тыс.дол., в зависимости от сегмента. Далее
вспомним о кредитах. Это вообще отдельная тема. Я
смотрю на разные компании, у которых по 10-15-20
млрд. рублей кредитов. При таких суммах, даже если
ты продаешь в месяц жилья за 500-600 млн. рублей,
даже если на миллиард, ты ежемесячно будешь
отдавать 200-300 млн. в месяц только покрывая
проценты. Если суммировать эти 3 составляющих, то
это уже получается значительно больше той
себестоимости в 1,5 тыс.дол., о которой говорят
"аналитики". И еще раз повторю, таков порядок был
примерно год назад. Сегодня просчитать
инвестиционную себестоимость невозможно, просто
потому, что нечего считать.
Ровно по этой же причине сложно говорить о
рентабельности строительного бизнеса. Если
говорить про Подмосковье, то 15-20% - это уже
очень хорошо. Ни о каких 2-3 "концах" речи не
идет. Конечно, можно построить за 1,5 тыс.дол. за
метр. Но это будет новостройка в Подмосковье, в
голом поле, да и то при условии, что сети подведут
местные или федеральные власти. Но и за 4,5 это
продавать никто не будет, покупатели такого
ценообразования просто не поймут.
Могу привести в пример свой жилой комплекс
"Зодиак". Нам с ним очень повезло. Мы строились в
кризис, когда и материалы, и рабочая сила стоили
намного меньше, чем сейчас. В итоге мы добились
инвестиционной себестоимости на уровне 90-100 тыс.
рублей за метр. При этом в кризис мы продавали не
на много дороже. Не скажу, что прямо вообще в
ноль, но с минимальной рентабельностью. Сейчас,
когда комплекс уже достроен и почти все квартиры
уже проданы, мы продаем там оставшиеся метры по
250-300 тыс. рублей. Получается как раз 2-3
"конца". Но если считать по всему дому в целом, то
картина будет совсем другой.
Ну и наконец, о главном, о том, что заботит
каждого потенциального покупателя недвижимости.
Как сделать так, чтобы жилье стоило дешевле? У
меня на этот вопрос однозначный ответ: не нужно
ничего особенного делать, рынок все отрегулирует
сам. Во время кризиса не было спроса, но был
большой объем предложения - цены были минимальны.
Сейчас ничего не строится, предложения нет, зато
покупатели активизировались. Естественно, цены
ползут вверх. Для того чтобы цены были доступными,
нужно просто не мешать девелоперам больше строить.
Вот и весь секрет. |
